Весна и лето 2011 года на рынке земли и загородной недвижимости Иркутска

24.11.2011 · Версия для печати

Следует учитывать, что в нашем аналитическом обзоре мы рассматриваем земельные участки площадью менее 1 гектара и с ценой до 2 млн. рублей. Это позволяет сосредоточиться на наиболее массовом сегменте рынка и предоставить более объективные данные, не обращая внимания, например, на участки размерами по 600 Га и стоимостью в десятки миллионов рублей. Все это позволяет получить более сглаженные оперативные показатели колебания уровня спроса и предложения на земельные участки и дачи Иркутского района, с которыми мы и предлагаем вам ознакомиться в нашем отчете.

Лето этого года принесло ряд существенных изменений в динамике ряда показателей. В первую очередь, это коснулось объемов предложения тракта в сторону Мельничной пади и Байкальского тракта. В первом случае темп роста количества продаваемых участков, который мы наблюдали с начала года снизился, и, достигнув максимального трехлетнего значения в 17% всех продаваемых земель, объем продаваемых площадок стал снижаться. На Байкальском тракте несколько иная ситуация: с начала лета прекратился практически годовой спад в объеме предложения и за последние несколько месяц тракт несколько укрепил свои позиции.

Не в пример Байкальскому серьезно «укрепляется» Качугский тракт. Свежие нарезки дешевых участков позволили ему войти в тройку безусловных лидеров по количеству продаваемых земель. Опять же, стоит еще раз напомнить, что в наших отчетах мы говорим исключительно о самом массовом сегменте рынка – участки площадью до 1 га и ценой до 2 миллионов рублей. Если же отбросить этот критерий, то практически вся интрига исчезает: безусловно лидирует дорогой Байкальский тракт с 18% доли рынка, на втором месте – Качугский с 16% и замыкает тройку лидеров его сосед – Александровский тракт. Опять же это касается всех участков, и дорогих, и обширных. Если же продолжать ограничивать поле зрения, то в недорогом сегменте столь же перспективный рост как у Качугского тракта показывает тракт Голоустненский. За последний год он поднялся с 7-ой по 4-ю строку нашего «топ-рейтинга» по объему предложения.

Как мы недавно отмечали, последний год наблюдаются отрицательная динамика в количестве продаваемых земель в черте самого Иркутска. Будучи безусловным лидером в начале лета 2010 (17% всех участков Иркутского района), к концу лета 2011 Иркутск занимает лишь 11,5%. При этом, если обратить внимание на картину спроса на земли Иркутска, то можно ожидать вполне закономерного увеличения спроса на эти земли к зиме. Опыт и сухие цифры статистики подсказывают, что меньше всего землей в черте города интересуются в конце лета и начале осени, а максимальных значений спрос на Иркутск достигает ровно к середине зимы. К слову, даже сейчас, в середине осени, заметен существенный прирост количества покупателей, заинтересованных в городских участках. Вторым по популярности является Байкальский тракт: 17-18% всех покупателей Иркутского района обращаются к земле и дачам, расположенным на нем. Динамика его спроса выражена заметно слабее и менее очевиднее, нежели чем у Иркутска, однако в середине осени мы фиксируем столь же низкие значения активности покупателей, как и год назад. Что, в свою очередь, компенсируется повышением интереса к Иркутску.

Если отдалится от спроса по отдельным направления, то в рейтинге населенных пунктов, к которым отмечается повышенное стремление иркутян, выделяются поселки Ново-Иркутский, Пивовариха, Хомутово, Смоленщина, Ново-Разводная, Николов Посад, Мамоны, Молодежный и Изумрудный. При этом определенный ажиотаж складывается вокруг участков в Мельничной пади (не тракте, а самом населенном пункте), около поселка Лесного и Ново-Иркутского. Здесь средние показатели составляют около трех потенциальных покупателей на один земельный участок. К сожалению, зачастую высокие цены при небольшом выборе не оставляют возможности для приобретения в таких местах.

А вот с ценами в Иркутске ситуация обстоит куда тревожнее, чем даже со соотношением спроса (который растет) и предложения (которое падает). Начиная с середины весны, то есть за полгода, цена на земельные участки в Иркутске повысилась в среднем на 22% с 79 тысяч рублей за сотку до 97 тысяч рублей. Оценивая ближайшие перспективы этой ситуации, можно заметить, что до начала весны 2012 года интерес к Иркутску будет только повышаться, а это означает, что цена продолжит закономерно увеличиваться. Вопрос лишь в темпах такого прироста, который на данный момент составляет 2-3 тысячи рублей за сотку в месяц.

После летнего падения немного выросла цена и на земли Байкальского тракта. Скорее всего, это лишь временное явление, так как особых предпосылок для дальнейшего роста нет, на протяжении многих лет цены на участки вокруг дороги на Листвянку были явно завышены. При это, как мы уже неоднократно ранее отмечали, по соотношению цена/качество эти участки уступают до двух раз участкам по другим трактам – земли с аналогичными характеристиками и инфраструктурным обеспечением по другим направлениям стоят на порядок дешевле: 78 тысяч рублей за сотку Байкальского тракта и около 30 тысяч рублей за сотку по всем остальным. Хотя нельзя не отметить общую отрицательную динамику цены: за последние два года земли тракта подешевели в среднем на 17%. И все это время вместе с графиком цены на Иркутск они вплетались в замысловатую «косичку», но последнее лето стало переломным: разница в цене уже составляет порядка 20 тысяч рублей и продолжает нарастать.

Обратимся к сегменту дачного хозяйства рынка. В количественных оценках здесь все более-менее спокойно: все тракты занимают положенные коридоры объемов предложения. Исключением, опять же, выступают дачи в пределах городской черты: с начала лета в общем соотношении объемы предложения дач Иркутска снизились с 25% до 21%, что является типичным сезонным показателем: за лето выгодные участки были распроданы, а те дачи, которые планируются к продаже в 2012 году, еще не готовы продаваться. С них, банально, необходимо еще собрать урожай. Четверть всего рынка дач принадлежит на протяжении последних полутора лет, безусловно, Байкальскому тракту. 21-25% - в Иркутске. А вот 15% дач сосредоточено по тракту на Мельничную падь. При этом объем предложения с 20% до этого уровня снизился еще летом 2010 и практически не изменялся.

Недавно мы говорили об одном примечательном факте: дачи в сторону Мельничной пади подорожали за последний год практически в два раза: с 60 тысяч рублей за сотку до 120 тысяч. При этом объем спроса и предложения за этот период фактически не менялся. Видимо, здесь сыграл роль тот же эффект, но с отрицательным значением, что повлиял на падение цен на земли Байкальского тракта. При высоких ценах по правому берегу Иркутского водохранилища покупатель обратился к схожим по качеству вариантам левого берега. При этом направление на Мельничную падь активно осваивается, например, в сторону Ново-Грудинино активно вырубается лес и производится разметка новых земель, иркутские электросетевые компании увеличивают объемы поставляемой в эту стороны энергии, а такие коттеджные поселки как Хрустальный, Изумрудный и целый конгломерат в виде Ново-Иркутского, Сергиев и Николова Посадов добавляют этому региону тот же «налет элитности», что и Байкальскому тракту. При этом цена на земельные участки здесь остается одной из самых низких в Иркутскому районе, а цена на дачи неумолимо росла до конца лета. С августа рост цены прекратился и зафиксировался к началу осени на отметке в 100 тысяч рублей за сотку.

То же можно сказать о Плишкинском тракте и его дачах. По мнению наших сотрудников повышение цены на дачи под Плишкино связано с привлекательными характеристиками разрешенного использования этих земель, предполагающих возможность прописки аж в городской черте. Как и в прошлом квартале, быстрее всего земля продавалась, как ни странно, опять же по Плишкинскому тракту. При этом большое количество участков было куплено по цене явно выше, чем среднестатистическая цена по этому району или отдельному садоводству, что говорит о том, что потенциальный покупатель готов платить больше за землю по этому тракту и цена, возможно, еще и будет расти.

С точки зрения отдаленности объектов недвижимости от Иркутска мы фиксируем увеличение и спроса, и предложения на участки, расположенные не далее 10 км от Иркутска. Начиная с весны и количество продаваемых участков недалеко от Иркутска и интерес к нему медленно снижались, но с начала лета, в период повышения спроса на земли в Иркутске, наоборот, стали увеличиваться.

Кошелек потенциального среднестатистического покупателя земельного участка сейчас сосредоточен в пределах 470 – 530 тысяч рублей. При этом разница между желаемой ценой участка (то есть те финансовые средства, которые изначально планирует вложить покупатель) и ценой продажи колеблется в районе 5-20% ежеквартально, что говорит о некоторый недооценке рынка со стороны потенциального покупателя. Еще один примечательный факт: судя по статистике, «реалисты» покупают землю осенью и в начале зимы, а «фантазеры» (изначально занижающие цену на землю) – в первой половине года.

Итак, к середине осени 2011 объем предложения по земельным участкам в черте Иркутска продолжает снижаться, что, вкупе с ожидаемым приростом спроса в будущем негативно скажется на цене земли. При этом первые эффекты этих событий уже можно заметить: начиная с весны земля в городе подорожала уже в среднем на 22%. Совсем обратные показатели у земли Байкальского тракта: цена снижается и разрыв с ценами в Иркутске уже составляет рекордных 20 тысяч рублей за одну сотку. Ажиотажный рост цена на дачи в сторону Мельничной пади прекратился и стоимость зафиксировались на значении в 100 тысяч рублей за сотку, что выше аналогичного показателя прошлого года на 93%! С такими же показателями вступают в осень дачи по Плишкинскому тракту, но здесь, судя по некоторым данным, предел роста цены еще не исчерпан.

Информация предоставлена компанией Инвест 38
Тел.: (3952) 67-47-67
E-mail: mail@invest38.ru